Immobilier : 52 000 € d’apport pour acheter, 61 jours pour vendre ; le marché redémarre, mais laisse encore beaucoup d’acheteurs de côté.

Longtemps perçu comme un placement sûr, porté par des taux historiquement bas et une hausse continue des prix, le marché immobilier traverse aujourd’hui un paradoxe : malgré un léger redémarrage, des taux d’emprunt plus élevés et des prix globalement stables, la hausse de l’apport et les fortes disparités territoriales continuent d’exclure de nombreux ménages de l’accession à la propriété.

 
Des signes timides de reprise du marché 

En 2025, le marché immobilier français enregistre près de 950 000 ventes de logements anciens, un niveau comparable à celui de 2017 et en hausse de 11 % sur un an. Mais cette dynamique s’inscrit dans un contexte différent : après une baisse continue des taux entre 2015 et 2021 (de 1,7 % à 1,05 % sur 20 ans) ceux-ci s’établissent désormais à 3,30 % sur 20 ans en janvier 2026. 

De fait, malgré une hausse du financement en 2025, avec 600 000 opérations de crédit (+24 % sur les neuf premiers mois de 2025), ce volume de prêts reste inférieur à celui de 2021, mais les projets qui aboutissent progressent de plus de 20%, signe de banques ouvertes pour capter de nouveaux clients. 

Dans les villes étudiées, le volume d’annonces immobilières est en légère contraction : - 1,2% par rapport à 2024, -4,8% comparé à 2023. Mais une embellie se dessine depuis septembre 2025 (+4 points), signalant une reprise plus marquée après la période estivale.

Des prix toujours élevés et un pouvoir d’achat immobilier sous tension

Les prix de l’immobilier, après une progression de 24% entre 2017 et 2021, n’ont augmenté que de 2 % depuis 2022, confirmant un ralentissement marqué. Certaines villes connaissent des progressions importantes : Brest voit ses prix augmenter de 8%, portée par une demande soutenue sur les T3 et les T4 ; Mulhouse (+7%), tirée par les logements familiaux ; Metz (+6%), attribuable aux petites surfaces. Caen se démarque aussi avec une augmentation de 13% en deux ans. Paris, après une année stable, affiche une hausse de 5%, principalement due à la rareté des trois pièces. À l’inverse, Bordeaux (-2%), Nantes (-3%) et Grenoble (-2%), dont les prix ont précédemment flambé confirment une tendance baissière pour la deuxième année consécutive.

« En moyenne les Français ont emprunté en 2025 à 3,37% sur 20 ans quand ils le faisaient à 3,73% en 2024. Cette modeste baisse améliore la capacité d’emprunt d’un peu plus de 3% mais ne suffit pas à combler l’écart entre des prix de l’immobilier encore haut et le pouvoir d’achat des Français. » analyse Maxime Chipoy, directeur éditorial de Meilleurtaux.

Délais de vente : une reprise à deux vitesses

En 2025, les délais entre la publication et la suppression d’une annonce baissent légèrement de 62 à 61 jours. Les grandes villes sont les premières à redémarrer, comme Paris (42 jours, -5 jours), Lyon (48 jours, -7 jours), Bordeaux (59 jours, -5 jours) ou Strasbourg (57 jours, -9 jours). Mais les écarts se creusent : dans certaines villes les annonces restent en ligne plus longtemps qu’en 2024, comme à Perpignan (73 jours, +5 jours) ou Nîmes (71 jours, +8 jours), où il faut un mois de plus qu’à Paris pour vendre un appartement.

Les petites surfaces - T1 ou T2 - partent en moyenne une semaine plus vite que les grandes. Certaines villes comme Bordeaux, Brest, Lille, Limoges, Lyon, Paris et Strasbourg voient les délais de vente diminuer pour tous les types d’appartements. À l’inverse, Le Havre, Montpellier et Nîmes sont en ralentissement généralisé avec une hausse des délais, quel que soit le type de bien.

« Cette dynamique illustre une reprise à deux vitesses. Le redémarrage ne se joue pas uniquement sur le volume de ventes, mais sur la capacité des marchés locaux à absorber l’offre. Dans les villes où les projets d’achat reposent sur des besoins durables — emploi, études, parcours de vie — la rotation des biens repart plus vite. Ailleurs, l’activité redémarre de façon plus progressive. » explique Sophie Bourg, Directrice du marketing opérationnel leboncoin immo.

 
Surfaces et prix disponibles : l’immobilier reste un marché local  

En moyenne, près d’un appartement en vente sur deux dans les villes étudiées est un deux (T2) ou un trois-pièces (T3). Dans certaines villes les offres de studios sont surreprésentées par rapport à la moyenne (18%), comme Paris (33%), Rouen (26%) et Lille (24%). À l’inverse, les villes au foncier plus accessible, Mulhouse (23 %), Saint-Étienne (21%) et Metz (20%) proposent davantage de logements familiaux - T5 et plus - que la moyenne (13%).

Les écarts de prix dans les annonces sont tout aussi marqués. Si 60% des appartements dans les villes étudiées sont proposés entre 100 000 et 300 000 euros, cinq villes ont une part plus importante que la moyenne (11%) de biens accessibles dès 100 000 euros : Le Mans (33%), Perpignan (39%), Mulhouse (47%), Limoges (56%) et Saint-Étienne (62%). A l’inverse, les annonces de plus de 500 000 € sont rares en moyenne (4%), sauf dans quatre villes : Nice (14%), Lyon (16%), Aix-en-Provence (19%) et bien sûr Paris, où ils représentent près de la moitié des appartements en vente.

« Ces contrastes illustrent la diversité des marchés locaux. L’accessibilité dépend aujourd’hui moins d’un prix moyen que de l’adéquation entre l’offre disponible et les budgets réellement mobilisables localement. C’est ce décalage qui explique pourquoi certains marchés restent très tendus quand d’autres offrent encore des marges de manœuvre aux acheteurs. » analyse Sophie Bourg, Directrice du marketing opérationnel leboncoin immo.

 
Des critères de recherche stables en 2025 

La moitié des recherches concerne des appartements de 221 000€ maximum, pour une surface moyenne de 55 m². Le budget augmente légèrement (+1%) pour une surface souhaitée en baisse de 1m². Les mensualités de crédit pour ce projet s’élèvent à 1 536 € par mois sur 15 ans, 1 259 € sur 20 ans et 1 092 € sur 25 ans, hors frais annexes financés avec l’apport.

 
Paris se distingue une nouvelle fois avec un budget médian de 320 000 euros pour un T1 de 32 m² entrainant une mensualité de 1 826 €/m. À Aix-en-Provence le budget médian est encore plus élevé et atteint près de 330 000 euros, mais pour une surface plus grande de 54m².

« Paris reste un cas à part : la rareté des biens, combinée à une demande très concentrée sur les petites surfaces, maintient un niveau de tension élevé et durable. » indique Maxime Chipoy, de Meilleurtaux. 

L’importance de l’apport  

En moyenne, le montant des prêts s’élève à 246 000 euros, pour une durée stable de 22 ans et 3 mois. Les revenus des ménages ayant obtenu le financement de leur projet immobilier s’élèvent à 5 276 € par mois. Les primo-accédants représentent près de 70% des profils financés, avec 31% de profils de moins de 30 ans et presque 70% de moins de 40 ans.

L’apport est aujourd’hui – à la hausse – la variable d’ajustement des projets immobiliers. En 2025 les emprunteurs accompagnés par Meilleurtaux sur les villes étudiées ont un apport moyen de 17% du budget total de l’achat, soit 52 000 euros. Il atteint 100 900 euros à Lyon et 132 000 € à Paris et près de 70 000 euros à d’Aix, Bordeaux, Caen, Marseille, Nice, Rennes et Toulouse. Ces montants, équivalents à plus de 13 mois de revenus moyens, soulignent l’effort financier pour devenir propriétaire.

Dans le détail, pour un revenu médian, un célibataire doit prévoir un apport équivalent à 15 mois de salaire (32 000 euros), et à plus de deux ans à Aix, Bordeaux, Lille, Lyon, Montpellier, Nice, Rennes et Strasbourg ! Pour un couple sans enfant, un apport de 10 mois de revenus est nécessaire. Seules les familles avec enfants sont un peu mieux loties grâce à des revenus médians plus élevés (5 mois de salaires en apport). Mais trois villes leur restent inaccessibles : il faut ainsi compter 230 000 euros d’apport à Aix-en-Provence, 238 000 euros à Nice et 685 000 euros à Paris – une fortune – pour devenir propriétaire d’un T4 de 80m².

 
« Face à des prix de l’immobilier élevés et qui n’ont pas foncièrement baissé, et aux taux actuels, devenir propriétaire engendre des mensualités hors de portée pour un grand nombre de ménage. Les seuls leviers restent l’allongement de la durée du prêt, réservé aux profils les plus jeunes ; la diminution des surfaces visées ; ou l’augmentation de l’apport. Cette exclusion progressive freine la mobilité résidentielle et maintien de nombreux ménages dans la location, parfois de longues années, le temps d’une baisse ou d’un apport conséquent », explique Maxime CHIPOY, directeur éditorial de Meilleurtaux.

« Les signaux de reprise sont bien présents : davantage d’annonces et des projets qui se concrétisent, mais l’enjeu clé reste l’élargissement du nombre d’acheteurs capables d’aller au bout de leur projet. Tant que cet accès reste contraint, le marché évoluera davantage par ajustements que par un redémarrage net. », souligne Sophie Bourg, Directrice du marketing opérationnel leboncoin immo.

***

Méthodologie :
L’étude a été établie à partir des données de leboncoin immo et de Meilleurtaux sur l’année 2025. Pour chaque ville, Meilleurtaux a recensé le nombre de demandes de prêt, l’âge des demandeurs, les revenus du ménage et pour les profils financés le prêt négociés et l’apport utilisé, de son côté. Pour les mêmes villes, leboncoin immo a recensé le nombre d’annonces uniques d’appartements, les caractéristiques du bien, le prix affiché, la durée de vie d’une annonce, les habitudes de recherche en surface et en prix.