Immobilier : Au premier semestre 2026, malgré des taux stables, le pouvoir d’achat immobilier des Français continue de reculer

Les prix repartent à la hausse, le pouvoir d’achat recule dans 32 grandes villes

1. Les prix repartent à la hausse : +2,5 % en un an

Après une année 2025 marquée par une relative stabilité, la hausse des prix immobiliers se confirme et s'accélère. Selon les données de leboncoin, le prix médian au m² des biens proposés à la vente dans les 32 villes étudiées atteint 3 517 €, en progression de 2,5 % sur un an et de 3,2 % sur deux ans.

Une reprise qui n’occulte pas de fortes disparités territoriales. Metz (+7,2 %), Marseille (+6,8 %), Rouen (+5,8 %), Toulon (+5,7 %), Toulouse et Clermont-Ferrand (+5,2 %) affichent les plus fortes hausses de prix sur un an. À Paris, le prix médian des biens mis en vente franchit pour la première fois la barre des 11 000 €/m², soit une hausse de 4,8 % sur un an. À l’inverse, les prix continuent de reculer dans certaines villes, notamment à Nantes (-4 %), au Mans (-1,5 %) et à Bordeaux (-1,4 %).

« Le marché immobilier ne repart pas partout au même rythme. Mais la dynamique a clairement changé : dans plusieurs grandes villes, la correction des dernières années laisse désormais place à une reprise des prix. Au premier semestre, cette hausse suffisait déjà à éroder le pouvoir d’achat immobilier, malgré des taux de crédit stabilisés. Les nouvelles tensions à la hausse observées récemment sur les taux pourraient entraîner un double effet défavorable : des biens plus chers et un crédit qui coûte davantage. Une évolution qui risque de compliquer encore l’accès à la propriété, notamment pour les primo-accédants.» explique Nicolas Garcia Benitez, Directeur Général, leboncoin immo

2. Des taux stabilisés, mais un pouvoir d’achat qui recule

C’est le principal paradoxe de ce premier semestre. Les taux se sont stabilisés à des niveaux sensiblement inférieurs aux pics de 2024 : 3,33 % sur 20 ans au premier semestre 2026, contre 3,37 % un an auparavant. Pourtant, cette légère amélioration ne suffit plus à compenser la remontée des prix.

À mensualité constante, la capacité d’emprunt sur 20 ans n’augmente que d’environ 0,3 % sur un an. Pour un ménage disposant d’un budget de 1 000 € par mois pour rembourser son crédit, la surface moyenne qu’il peut financer dans les villes étudiées recule de 51,5 m² à 50,5 m² en un an, soit une perte de 1,9 %. Cette moyenne cache toutefois d’importantes disparités entre les villes. Le pouvoir d’achat immobilier recule nettement à Metz (-7,1 %), au Havre (-6,5 %), à Toulouse (-6 %), à Caen (-5,6 %) et à Marseille (-4,2 %). À l’inverse, la baisse des prix redonne de l’air aux acheteurs à Nantes (+3,7 %) et à Bordeaux (+2 %).

Au-delà des mensualités de crédit, l’apport personnel demeure encore une forte barrière à l’entrée. Selon les trois profils types étudiés, l’apport théorique nécessaire représente en moyenne l’équivalent de 19,5 mois de revenus pour une personne seule souhaitant acquérir un T2 de 40 m², de 16,5 mois pour un couple sans enfant visant un T3 de 60 m² et de 10 mois pour un couple avec deux enfants souhaitant acheter un T4 de 80 m². Les écarts restent considérables d’une ville à l’autre : à Saint-Étienne, quelques mois de revenus peuvent suffire selon le profil, tandis qu’à Paris, une personne seule doit théoriquement mobiliser 318 675 € pour acquérir un T2 de 40 m², soit l’équivalent de près de douze ans et demi de revenus, selon la modélisation du baromètre.

« Lorsque les prix progressent plus vite que la capacité d’emprunt, le nombre de mètres carrés accessibles diminue mécaniquement. Et pour de nombreux ménages, la difficulté ne se limite pas à supporter une mensualité, mais consiste d’abord à réunir l’apport nécessaire pour entrer sur le marché. » détaille Maxime Chipoy, porte-parole de Meilleurtaux

3. Petites surfaces : un surcoût parfois prohibitif

Autre enseignement de ce baromètre : acheter petit ne signifie pas acheter moins cher au mètre carré. Dans 27 des 32 villes étudiées, les T1 et T2 affichent un prix au m² supérieur à celui des T4 et T5+. En moyenne, la prime atteint 12,5 %, contre 13,9 % au premier semestre 2025.

L’écart est particulièrement important dans certaines villes : +46,4 % au Mans, +35,5 % à Angers, +32,8 % à Mulhouse, +30,8 % à Brest et +28,4 % à Besançon. Paris (-5,7 %), Nice (-2,6 %) et Le Havre (-1,3 %) présentent la situation inverse, avec des grandes surfaces plus valorisées au m².

« Acheter petit ne signifie pas nécessairement acheter moins cher. Le prix d’un studio ou d’un deux-pièces peut donner le sentiment d’une porte d’entrée plus accessible vers la propriété. Mais ramenées au mètre carré, ce sont souvent les surfaces les plus chères. Cette prime traduit la pression particulière qui s’exerce sur des biens souvent recherchés à la fois par les jeunes actifs, les étudiants et les investisseurs. » conclut Sophie Bourg, Directrice Marketing & Opérations Immobilières, leboncoin immo

***

Méthodologie
L’étude a été établie à partir des données de leboncoin immo et de Meilleurtaux sur le 1^er semestre 2026. Pour chaque ville, Meilleurtaux a recensé le nombre de demandes de prêt, l’âge des demandeurs, les revenus du ménage et pour les profils financés le prêt négocié et l’apport utilisé, de son côté. Pour les mêmes villes, leboncoin immo a recensé le nombre d’annonces uniques d’appartements, les caractéristiques du bien, le prix affiché, la durée de vie d’une annonce, les habitudes de recherche en surface et en prix.